Umwidmung von Wohnungen in der Wiener Wohnzone
Die Wiener Bauordnungsnovelle 2023 hat die Regeln für die Umwidmung von Wohnungen verschärft. Besonders betroffen sind Eigentümer, die Wohnungen innerhalb einer Wohnzone künftig gewerblich nutzen oder einer Nichtwohnnutzung zuführen möchten, wie beispielsweise:
- Umwidmung einer Wohnung zur gewerblichen Kurzzeitvermietung
- Umbau eines Wohnhauses zu einem Hotel
- Umbau einer Erdgeschosswohnung zu Kfz-Stellplätzen
Während früher die Schaffung von Ersatzwohnraum in solchen Fällen eine praktikable Lösung war, stellt die neue Rechtslage deutlich höhere Anforderungen an die Vergleichbarkeit zwischen bestehendem und neu geschaffenem Wohnraum. Damit gewinnen Gutachten nach § 7a Abs 5 letzter Fall Wiener Bauordnung (WBO) massiv an Bedeutung.
Das Ziel des Gesetzgebers ist klar: Wohnungen sollen dem Wiener Wohnungsmarkt möglichst erhalten bleiben. Im Flächenwidmungs- und Bebauungsplan als Wohnzone ausgewiesene Gebiete stehen daher unter besonderem Schutz.
Die Bauordnungsnovelle 2023 verschärft daher insbesondere jene Bestimmungen, die verhindern sollen, dass Wohnungen durch gewerbliche Nutzung oder touristische Verwertung (Stichwort: AirBnB) dem Wohnzweck entzogen werden.
Gerade in Wohnzonen gelten deshalb strenge Voraussetzungen für Umwidmungen.
Eine der wichtigsten Änderungen betrifft die sogenannte Ersatzwohnraumschaffung nach § 7a Abs 5 WBO.
Früher stand häufig die quantitative Betrachtung im Vordergrund: Wurde an anderer Stelle neuer Wohnraum geschaffen, konnte dies eine Umwidmung ermöglichen.
Nach der neuen Rechtslage genügt das nicht mehr.
Nun verlangt das Gesetz ausdrücklich eine Gleichwertigkeit des Ersatzwohnraums – insbesondere hinsichtlich:
- Wohnungsgröße
- Ausstattung
- durchschnittlich fiktiv erzielbarer Miete
Gerade der dritte Punkt stellt in der Praxis eine erhebliche Neuerung dar.
Mit der Einführung der „durchschnittlich fiktiv erzielbaren Miete“ verfolgt der Gesetzgeber ein klares Ziel: Es soll verhindert werden, dass preisgeschützte (Altbau-)Wohnungen durch Objekte ersetzt werden, die später einer freien Mietzinsbildung unterliegen.
Praktisch bedeutet das: Eine klassische Altbauwohnung mit Mietzinsbeschränkung kann nicht ohne weiteres durch einen frei finanzierten Neubau ersetzt werden.
Damit wird die mietrechtliche Einordnung indirekt Teil des baurechtlichen Verfahrens.
Die neue Rechtslage führt dazu, dass wirtschaftliche Vergleichsfragen beurteilt werden müssen, die ohne fachliche Expertise kaum belastbar beantwortet werden können.
Insbesondere bei der „durchschnittlich fiktiv erzielbaren Miete“ stellen sich komplexe Fragen:
- Welche Mietzinsbildung ist rechtlich zulässig?
- Ist Richtwertmietzins, angemessener Mietzins oder freier Mietzins anzusetzen?
- Welche Lage- und Ausstattungsmerkmale sind zu berücksichtigen?
- Wie hoch sind die jeweils am Markt erzielbaren Mieten?
In der Praxis fordert die Baubehörde zum Nachweis der Gleichwertigkeit insbesondere Gutachten von Sachverständigen für Immobilienbewertung.
1. Wohnungsgröße
Die Wohnnutzfläche bleibt weiterhin ein wesentliches Vergleichskriterium.
Entscheidend ist neben der Anzahl der Wohnungen und deren Nutzfläche auch die Qualität der Flächen sowie allfällige Freiflächen, um eine funktionale Vergleichbarkeit oder Höherwertigkeit mittels einer entsprechenden Gewichtung nachzuweisen.
2. Ausstattung
Auch die Ausstattung muss (zumindest) „gleichwertig“ sein. Dabei zeigt sich bereits ein praktisches Problem: Viele qualitative Merkmale lassen sich anhand der Einreichunterlagen nur eingeschränkt prüfen und müssen daher anhand einer Befundaufnahme vor Ort oder einer Bau- und Ausstattungsbeschreibung erfolgen.
In der Praxis werden häufig entscheidend sein:
- Bau- und Ausstattungsstandard
- Nutzungsqualität
- technische Ausstattung
- Energieeffizienz
Interessant ist dabei: Eine bessere Ausstattung des Ersatzwohnraums dürfte grundsätzlich unschädlich sein – allerdings führt eine solche regelmäßig zu höheren fiktiv erzielbaren Mieten (siehe nächster Punkt).
3. Durchschnittlich fiktiv erzielbare Miete
Dieses Kriterium stellt Immobilieneigentümer in der Praxis vor die größten Herausforderungen.
Denn die Frage lautet nicht: „Welche Miete wird aktuell verlangt?“
Sondern: „Welche Miete wäre unter den jeweiligen rechtlichen Rahmenbedingungen durchschnittlich erzielbar?“
Damit fließen insbesondere ein:
- Mietrechtliche Beschränkungen
- Förderungen
- Begünstigte Rückzahlung von Fördermitteln
- Lage (Stichwort: Lagezuschlag)
- Bau- und Ausstattungsqualität
- Jeweiliges Marktumfeld
Gerade in Wien können dabei erhebliche Unterschiede entstehen.
Die neue Rechtslage enthält noch eine weitere wichtige Einschränkung:
Der Ersatzwohnraum muss nun:
- im selben Bezirk liegen
- und selbst innerhalb einer Wohnzone geschaffen werden
Damit wollte der Gesetzgeber offenbar verhindern, dass Wohnraum lediglich formal ersetzt wird, tatsächlich aber leichter einer späteren Nichtwohnnutzung zugeführt werden kann.
Die neue Rechtslage macht Umwidmungen deutlich komplexer.
Was früher primär eine planungs- und baurechtliche Frage war, wird zunehmend auch:
- eine mietrechtliche,
- wirtschaftliche
- und bewertungstechnische Fragestellung.
In der Praxis bedeutet das:
- höhere Anforderungen an die Projektvorbereitung
- stärkere Einbindung von Sachverständigen
- umfangreichere Dokumentation
- höhere Verfahrenskosten
- größere Unsicherheiten bei der Bewilligungsfähigkeit
Die neuen Anforderungen des § 7a WBO machen Umwidmungsverfahren in Wiener Wohnzonen deutlich komplexer. Insbesondere die Beurteilung der Gleichwertigkeit hinsichtlich Wohnungsgröße, Ausstattung und durchschnittlich fiktiv erzielbarer Miete wirft zahlreiche baurechtliche, mietrechtliche und bewertungstechnische Fragen auf.
Gerade bei geplanten Umwidmungen empfiehlt sich daher eine frühzeitige Analyse – idealerweise bereits vor Projektbeginn oder Ankauf einer Liegenschaft. So können Risiken, Verzögerungen und kostspielige Fehlplanungen vermieden werden.
Als erfahrener Sachverständiger in diesem Bereich unterstütze ich Sie gerne – vereinbaren Sie jetzt ein kostenloses Erstgespräch!
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