Rückzahlungsbegünstigungsgesetz: Wann tatsächlich freier Mietzins möglich ist

Nach Recherchen zu Mietzinsbeschränkungen stellt sich für viele Investoren eine entscheidende Frage:

Gibt es auch Fälle, in denen diese Beschränkungen wieder wegfallen?

Die Antwort lautet: Ja – aber nur unter ganz bestimmten Voraussetzungen.

Eine der wichtigsten Ausnahmen ist die sogenannte „begünstigte Rückzahlung“ von Förderdarlehen. Gerade in Wien kann dieser Umstand den Unterschied zwischen einem stark regulierten und einem weitgehend freien Investment ausmachen.

Dies betrifft sowohl Förderdarlehen des Bundeswohnbaufonds als auch Objekte, die mit einer Wohnbauförderung errichtet wurden.

Viele Eigentümer gehen davon aus: „Wenn die Förderung zurückgezahlt ist, kann ich frei vermieten“. Diese Annahme ist in den meisten Fällen unzutreffend.

Allerdings gibt es eine wichtige Ausnahme: Bestimmte gesetzlich geregelte Rückzahlungsmodelle, die ausdrücklich zur Aufhebung von Mietzinsbeschränkungen führen können.

Unter einer begünstigten Rückzahlung versteht man spezielle gesetzliche Regelungen, bei denen:

• Förderdarlehen unter bestimmten Bedingungen vorzeitig zurückgezahlt wurden
• und im Gegenzug mietrechtliche Bindungen gelockert oder aufgehoben werden

Zentrale Bedeutung kommt dabei den beiden Rückzahlungsbegünstigungsgesetzen zu:

• Rückzahlungsbegünstigungsgesetz 1971 (RBG 1971)
• Rückzahlungsbegünstigungsgesetz 1987 (RBG 1987)

In der Praxis sind insbesondere zwei Modelle relevant:

1. Rückzahlung nach dem Rückzahlungsbegünstigungsgesetz 1971

Diese Variante ist für Investoren besonders interessant.

In vielen Fällen gilt:

• Aufhebung der Mietzinsbeschränkungen
• Übergang zu einem weitgehend freien Mietzins
• Kein Befristungsabschlag
• Jedoch Betriebskostenregelungen gemäß MRG

2. Rückzahlung nach dem Rückzahlungsbegünstigungsgesetz 1987

Hier ist die Situation differenzierter:

• Weiterhin kein freier Mietzins
• Stattdessen Anwendung des angemessenen Hauptmietzinses
• Befristungsabschlag (25%)
• Betriebskostenregelungen gemäß MRG

Die Beschränkungen des Mietrechtsgesetzes (MRG) werden also gelockert, aber nicht vollständig aufgehoben.

Ein typischer Fall:

• drei Wohnungen im selben Gebäude
• gleiche Größe, gleiche Ausstattung, gleicher Zustand

Unterschied:

• Wohnung 1 ⟶ keine begünstigte Rückzahlung ⟶ Richtwertmietzins und Befristungsabschlag
• Wohnung 2 ⟶ begünstigte Rückzahlung (RBG 1987) ⟶ angemessener Mietzins und Befristungsabschlag
• Wohnung 3 ⟶ begünstigte Rückzahlung (RBG 1971) ⟶ freier Mietzins (kein Befristungsabschlag)

In der Praxis können ähnliche Wohnungen im selben Haus völlig unterschiedliche Mietzinse und Verkaufspreise erzielen.

In der Praxis kommt es häufig zu Fehlinterpretationen:

• Rückzahlung wird mit „Befreiung“ gleichgesetzt
• Unterschiede zwischen RBG 1971 und 1987 werden übersehen
• Rechtliche Details werden nicht geprüft

Das kann dazu führen, dass:

• ein Objekt als „frei vermietbar“ eingeschätzt wird
• obwohl tatsächlich weiterhin Beschränkungen gelten

Die begünstigte Rückzahlung gehört zu den wenigen Konstellationen, in denen sich ein Objekt wirtschaftlich deutlich aufwerten kann.

Für Investoren bietet sie das Potential für höhere Mieteinnahmen und Wertzuwächse.

Gleichzeitig gilt: Die Voraussetzungen sind komplex – und müssen im Einzelfall genau geprüft werden.

Die „begünstigte Rückzahlung“ ist keine Standardlösung, sondern eine gezielte Ausnahme im System der Mietzinsbeschränkungen.

Für Käufer bedeutet das:

• Sie kann ein Investment deutlich attraktiver machen
• Sie ist aber nicht automatisch gegeben
• Ihre Wirkung hängt stark von den konkreten gesetzlichen Grundlagen ab

Eine fundierte Analyse vor dem Kauf ist daher unerlässlich.

Wer diese Chance erkennt und richtig bewertet, kann sich einen entscheidenden Vorteil sichern. Wer sie falsch einschätzt, riskiert verpasste Investmentchancen oder gravierende Rückzahlungsansprüche.

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