Restnutzungsdauergutachten: Welche Gutachten das Finanzamt anerkennt

Ein Restnutzungsdauergutachten kann Eigentümern vermieteter Immobilien erhebliche steuerliche Vorteile bringen. Gleichzeitig zeigt die aktuelle Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes, dass die Anforderungen an solche Gutachten hoch sind. Wer eine höhere Abschreibung geltend machen möchte, sollte daher bereits bei der Beauftragung des Sachverständigen auf die richtige Methodik achten.

Der Verwaltungsgerichtshof hält an seiner bisherigen Rechtsprechung fest, wonach die gesetzlich vermutete Nutzungsdauer nur dann widerlegt werden kann, wenn das Gutachten den konkreten technischen Bauzustand nachvollziehbar untersucht und daraus die verbleibende Restnutzungsdauer ableitet.

Für Immobilieneigentümer bedeutet das: Ein Gutachten ist nicht schon deshalb überzeugend, weil es von einem allgemein beeideten Sachverständigen stammt. Entscheidend ist, ob die gewählte Methodik den Anforderungen der Rechtsprechung entspricht.

Viele Eigentümer gehen davon aus, dass ein hundert Jahre altes Zinshaus zwangsläufig nur noch eine geringe Restnutzungsdauer aufweist. Diese Annahme trifft jedoch häufig nicht zu.

Nach ständiger Rechtsprechung entscheidet nicht das Baujahr, sondern ausschließlich der tatsächliche technische Bauzustand. Ein Gründerzeithaus kann – trotz seines Alters – bei entsprechender Bauqualität und laufender Instandhaltung durchaus noch eine sehr lange technische Restnutzungsdauer besitzen.

Besonders interessant ist eine Entscheidung des Verwaltungsgerichtshofes aus dem Jahr 2022. Im zugrunde liegenden Verfahren hatte der Sachverständige die Restnutzungsdauer anhand der technischen Lebensdauer einzelner Gebäudekomponenten – etwa Fenster, Böden, Installationen oder Innenputz – berechnet und daraus einen Durchschnittswert für das gesamte Gebäude gebildet.

Diese Methode wurde vom Verwaltungsgerichtshof ausdrücklich verworfen. Begründung: Für die Restnutzungsdauer eines Gebäudes sind vor allem die konstruktiven und dauerhaft tragenden Bauteile maßgeblich. Die Tatsache, dass Fenster, Heizungen oder Installationen regelmäßig früher erneuert werden müssen, rechtfertigt keine kürzere Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes.

Aus der Rechtsprechung lassen sich mittlerweile klare Anforderungen ableiten. Ein schlüssiges Restnutzungsdauergutachten sollte insbesondere folgende Punkte nachvollziehbar behandeln:

• den technischen Zustand der tragenden Gebäudekonstruktion dokumentieren,
• vorhandene Schäden konkret beschreiben,
• deren Ursachen analysieren,
• beurteilen, ob die Schäden wirtschaftlich sanierbar sind,
• nachvollziehbar erklären, weshalb gerade diese Schäden die technische Restnutzungsdauer verkürzen,
• und die Schlussfolgerung nachvollziehbar begründen.

Pauschale Aussagen wie

oder

reichen nach der Rechtsprechung regelmäßig nicht aus.

Gerade bei Zinshäusern oder Gewerbeimmobilien lohnt es sich, die Frage der Restnutzungsdauer bereits im Rahmen der Ankaufsprüfung (Due Diligence) zu klären. Eine enge Abstimmung zwischen Rechtsanwalt, Steuerberater und Immobiliensachverständigem trägt wesentlich dazu bei, steuerliche Potenziale frühzeitig zu erkennen und spätere Auseinandersetzungen mit der Finanzverwaltung zu vermeiden.

Nicht jede ältere Immobilie eignet sich für ein Restnutzungsdauergutachten. Umgekehrt gibt es Gebäude, bei denen gravierende konstruktive Mängel oder ein außergewöhnlich schlechter Bauzustand eine verkürzte Restnutzungsdauer rechtfertigen können.

Ein Investor erwirbt ein Wiener Zinshaus aus der Gründerzeit. Aufgrund des Gebäudealters geht er davon aus, dass eine verkürzte Restnutzungsdauer ohne Weiteres nachgewiesen werden kann. Das eingeholte Gutachten stützt sich jedoch überwiegend auf das Baujahr sowie auf die Lebensdauer einzelner Gebäudeteile wie Fenster und Heizungsanlage. Das Finanzamt erkennt die erhöhte Abschreibung nicht an. Erst eine detaillierte Untersuchung der tragenden Gebäudekonstruktion und des tatsächlichen Bauzustands kann eine belastbare Grundlage für den Nachweis einer verkürzten Restnutzungsdauer schaffen.

In der Praxis werden zwei Themen häufig getrennt betrachtet: Die Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Gebäude einerseits und die Ermittlung der Restnutzungsdauer für das Gebäude andererseits. Tatsächlich beeinflussen beide Faktoren die steuerliche Abschreibung.

Selbst ein hoher Gebäudeanteil führt nicht automatisch zu einer optimalen AfA. Umgekehrt bringt auch ein Restnutzungsdauergutachten nur dann den gewünschten Effekt, wenn zuvor die Kaufpreisaufteilung zutreffend erfolgt ist.

Gerade bei größeren Immobilieninvestitionen empfiehlt sich daher eine gesamtheitliche steuerliche Betrachtung.

Ob ein Restnutzungsdauergutachten tatsächlich zu einer höheren steuerlichen Abschreibung führen kann, hängt immer von den Besonderheiten der jeweiligen Immobilie ab. Ebenso entscheidend ist, ob die Voraussetzungen nach der aktuellen Rechtsprechung erfüllt sind und welche Unterlagen für ein schlüssiges Gutachten erforderlich sind.

Gerne bespreche ich Ihr Vorhaben in einem kostenlosen und unverbindlichen Erstgespräch. Gemeinsam klären wir, ob ein Restnutzungsdauergutachten in Ihrem Fall sinnvoll sein kann, welche rechtlichen und steuerlichen Aspekte zu berücksichtigen sind und wie Sie Ihr Projekt von Anfang an auf eine solide Grundlage stellen.

Vereinbaren Sie gerne einen unverbindlichen Gesprächstermin – ich freue mich auf Ihre Anfrage.

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