Wenn keine Mietzinsbeschränkungen vorliegen, ist die Vereinbarung eines freien Hauptmietzinses zulässig. Auf Basis von Vergleichswerten ermittle ich die Marktmiete für ein bestimmtes Mietobjekt.

Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes kommen unter anderem folgende Mietzinsbildungsvorschriften im Sinne von Mietzinsobergrenzen in Frage:

• Angemessener Hauptmietzins
• Kategoriemietzins
• Richtwertmietzins

Bei gefördert errichteten Gebäuden kann sich durch Förderungen und deren begünstigte Rückzahlung neben Mietzinsbeschränkungen auch deren teilweise oder gänzliche Aufhebung ergeben. Eine besondere Form der Mietzinsbildung ist die Deckungsmiete.

Auf Basis von verschiedenen Unterlagen unterstütze ich Sie bei der Ableitung der heranzuziehenden Mietzinsbildungsvorschriften.

Dem Richtwertmietzins liegt eine komplexe, wohnwertbezogene Ermittlung mit einzelfallbezogenen Zuschlägen und Abstrichen zugrunde.

In der Praxis besonders relevant ist der Lagezuschlag, da dieser der Höhe nach üblicherweise den höchsten Zuschlag bildet, wobei sogenannte "Gründerzeitviertel" davon jedenfalls gesetzlich ausgeschlossen sind.

Auf Grundlage einer Besichtigung vor Ort erstelle ich unter Berücksichtigung der diffizilen gesetzlichen Anforderungen aussagekräftige Gutachten zum zulässigen Richtwertmietzins.

Der Lagezuschlag stellt bei der Ermittlung des Richtwertmietzinses üblicherweise den bedeutendsten Zuschlag zum Richtwert dar.

Eine Ausnahme vom Lagezuschlag bildet das mietrechtliche Gründerzeitviertel gemäß § 2 Abs 3 RichtWG: In einer Wohnumgebung, die zum Zeitpunkt der Mietzinsvereinbarung überwiegend zwischen 1870 und 1917 errichtete Gebäude aufweist und diese Gebäude wiederum zum Zeitpunkt der seinerzeitigen Errichtung überwiegend Substandardwohnungen der Ausstattungskategorie D aufgewiesen haben, ist die Lage als maximal durchschnittlich zu beurteilen und die Berücksichtigung eines Lagezuschlags von vornherein gesetzlich ausgeschlossen.

Einem vollständigen Gründerzeitviertelgutachten liegt daher eine umfangreiche Befundaufnahme zu Grunde.

Der angemessene Hauptmietzins orientiert sich weitgehend am freien Hauptmietzins und kommt sowohl für Wohnungen als auch für Geschäftsräume (Lokale, Büros, etc.) in Frage.

Veräußert der Hauptmieter einer Geschäftsräumlichkeit das von ihm im Mietgegenstand betriebene Unternehmen zur Fortführung in diesen Räumen, so tritt im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes gemäß § 12a MRG der Unternehmenserwerber in das Hauptmietverhältnis ein. In diesem Fall besteht unter Umständen ein gesetzliches Anhebungsrecht auf den aktuell angemessenen Mietzins.

Der besonders niedrige, starre Kategorie-D-Hauptmietzins kommt im Falle der Neuvermietung nur noch für Substandardwohnungen der Ausstattungskategorie D in Betracht.

In förderrechtlichen Bestimmungen werden oftmals spezielle Mietzinsbildungsvorschriften, die sich am Kostendeckungsprinzip orientieren, definiert. Auf Basis der Gesamtbaukosten ermittelt sich unter Berücksichtigung weiterer Aspekte auf Förderdauer ein bestimmter Mietzins.

Die Inanspruchnahme öffentlicher Fördermittel bei der Errichtung, dem Wiederaufbau, der Wiederherstellung und der Sanierung kann aufgrund verschiedenster Gesetzes- und Förderbestimmungen zu besonderen Mietzinsbildungsvorschriften führen. Dies gilt auch dann, wenn die Fördermittel längst zurückbezahlt wurden. Im Ergebnis kann der zulässige Hauptmietzins dadurch niedriger, gleich hoch oder in Ausnahmefällen sogar höher als unter Anwendung der allgemeinen Mietzinsbildungsvorschriften ausfallen.

Im Fall einer begünstigten vorzeitigen Rückzahlung von bestimmten Fördermitteln unter Inanspruchnahme der Rückzahlungsbegünstigungsgesetze RBG 1971 und RBG 1981 gelten wiederum andere Mietzinsbildungsvorschriften.

Neben der Legung einer den gesetzlichen Anforderungen entsprechenden Betriebskostenabrechnung sind Vermieter im Vollanwendungsbereich des MRG auch zur jährlichen Legung einer sogenannten Hauptmietzinsabrechnung verpflichtet. Darin sind neben allen Hauptmietzinseinnahmen und Ausgaben (vor allem für Erhaltungsarbeiten) auch verschiedene fiktive Positionen zu berücksichtigen.

Im Vollanwendungsbereich des MRG gelten strikte Vorgaben für die Vereinbarung und Geltendmachung der Wertsicherung des jeweiligen Hauptmietzinses. Dies gilt sowohl für den Kategoriemietzins, den Richtwertmietzins als auch den angemessenen Hauptmietzins.

Im Vollanwendungsbereich des MRG besteht neben einem abschließenden Katalog für die vom Mieter zu tragenden Betriebskosten ein präzises Reglement für deren unterjährige Vorschreibung und jährliche Abrechnung. Auch wenn das MRG nicht oder nur teilweise anwendbar ist, muss die BK-Abrechnung den vertraglichen Vereinbarungen entsprechen. Im Wohnungseigentum hat die Abrechnung den Vorgaben des WEG sowie des WE-Vertrages zu entsprechen.

Gerne prüfe ich für Sie die Zulässigkeit und Angemessenheit der veranschlagten Aufwandspositionen, den Verteilungsschlüssel und weitere Aspekte der Betriebskostenabrechnung oder unterstütze bei der Definition von rechtssicheren Betriebskostenkatalogen und Abrechnungsmodalitäten.

Bestimmte, nicht vorsteuerabzugsberechtigte Mieter verursachen dem Vermieter einen Vorsteuerschaden bei den Betriebskosten und Erhaltungskosten.

Gerne unterstütze ich Sie bei der Ermittlung von Optionssätzen und Vorsteuerkürzungen zur Abrechnung der nicht abziehbaren Vorsteuern (naVSt).

Das Heiz- und Kältekostengesetz (HeizKG) definiert für die Versorgung mit Heizwärme, Warmwasser und Kälte besondere (und besonders komplizierte) Bestimmungen hinsichtlich der Zulässigkeit von Preisen und der Abrechnungsmodalitäten. Besondere Herausforderungen bringen in diesem Zusammenhang sogenannte Contracting-Modelle mit sich.

Gerne prüfe ich für Sie Wärme- und Kältekostenabrechnungen, berate im Vorfeld von Projekten und Vertragsabschlüssen oder unterstütze bei streitanhängigen Verfahren mit aussagekräftigen Gutachten.

Im Wohnungseigentum umfasst die jährliche Abrechnung nicht nur laufende Betriebskosten, sondern auch Erhaltungs- und sonstige Kosten.

Gerne überprüfe ich für Sie die ordnungsgemäße Abrechnung oder unterstütze Sie bei der Festlegung angemessen hoher Beiträge zur Rücklage.

Nur für Flächen, die im jeweiligen Fall als Nutzfläche definiert sind, dürfen Betriebskosten veranschlagt werden. Die Ermittlung der heranzuziehenden Nutzfläche hat in der Regel auf Basis der Planmaße zu erfolgen. Ab einer gewissen Abweichung sind jedoch die Naturmaße heranzuziehen.

Auf Basis der Baupläne und einer Besichtigung vor Ort stelle ich für Sie fest, welche Räume und Flächen in welchem Ausmaß zur Nutzfläche zählen.

Im Anwendungsbereich des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (WGG) und von verschiedenen Förderbestimmungen kann der Vermieter zusätzlich zur Hauptmietzinskomponente einen zweckgewidmeten Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag einheben.

Gerne ermittle ich für Sie den gesetzlich zulässigen EVB und stelle diesen den tatsächlich eingehobenen Beiträgen gegenüber oder überprüfe die widmungsgemäße Verwendung, Abrechnung und Rückerstattung der Beiträge.

Digitale Workflows im Immobilienmanagement und sich stetig erweiternde Prüfungs- und Dokumentationspflichten bei der Errichtung und dem Betrieb von Gebäuden erfordern eine umfassende Informations- und Datenbasis für verschiedenste Zwecke. Im Rahmen von Due Diligence Prüfungen unterstütze ich Sie bei der Einrichtung von virtuellen Datenräumen (VDR) für Immobilientransaktionen. Auch das Einscannen von Bauakten bei der Behörde mit einem mobilen Großformatscanner übernehme ich gerne für Sie.

Beim Ankauf einer Vorsorgewohnung ist eine detaillierte Prognoserechnung über die künftigen, marktüblichen Mieteinnahmen und Ausgaben zu erstellen, um gegenüber dem Finanzamt die Gewinnerzielungsabsicht nachweisen zu können. Dabei sind neben Erhaltungskosten für die Wohnung und das Gebäude auch Leerstands- und Finanzierungskosten sowie andere Aspekte zu berücksichtigen.

Gerne erstelle ich individuelle, aussagekräftige Prognoserechnungen für einzelne Wohnungen oder ganze Projekte.

§ 7a Abs 5 der Wiener Bauordnung schreibt als Bedingung für die Bewilligung der Auflassung von bisherigem Wohnraum in einer Wohnzone den Nachweis der Schaffung von gleichwertigem Ersatzwohnraum vor.

Gerne unterstütze ich Sie mit einem den gesetzlichen Anforderungen entsprechenden Gutachten zur Vorlage bei der Baubehörde.