Unternehmensverkauf und Geschäftslokal: Wann der Hauptmietzins angehoben werden darf

Die Vermietung von Geschäftsräumlichkeiten unterscheidet sich in wesentlichen Punkten von der Vermietung von Wohnungen. Ein besonders praxisrelevanter Unterschied zeigt sich dann, wenn ein Unternehmen verkauft oder innerhalb einer Gesellschaft die maßgeblichen Einflussverhältnisse wechseln.

In diesen Fällen räumt § 12a Mietrechtsgesetz (MRG) dem Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen das Recht ein, den bisher vereinbarten Hauptmietzins auf den angemessenen Hauptmietzins anzuheben.

Gerade bei älteren Geschäftslokalen bestehen häufig Mietverträge mit historisch niedrigen Hauptmietzinsen. Ein Unternehmensverkauf oder ein Machtwechsel innerhalb einer Gesellschaft kann dem Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen die Möglichkeit eröffnen, den Mietzins an das heutige Marktniveau anzupassen.

Bevor geprüft wird, ob eine Mietzinsanhebung nach § 12a MRG möglich ist, sollte zunächst eine grundlegende Frage beantwortet werden: Unterliegt das Mietverhältnis überhaupt der Vollanwendung des Mietrechtsgesetzes?

Diese Frage wird in der Praxis erstaunlich oft übersehen. Nicht selten findet sich im Mietvertrag eine Klausel wie:

oder umgekehrt:

Beides ist jedoch rechtlich nicht entscheidend.

Ob das Mietrechtsgesetz voll, teilweise oder gar nicht anwendbar ist, richtet sich nach den gesetzlichen Voraussetzungen und nicht danach, was die Vertragsparteien im Mietvertrag festgehalten haben.

Gerade ältere Geschäftslokale, nachträgliche Ausbauten, Dachgeschoßausbauten oder Objekte in gemischt genutzten Gebäuden werfen häufig komplexe Abgrenzungsfragen auf.

Erst wenn feststeht, dass das Mietverhältnis tatsächlich der Vollanwendung des MRG unterliegt, stellt sich überhaupt die Frage einer Mietzinsanhebung nach § 12a MRG.

Eine unzutreffende mietvertragliche Einordnung führt in der Praxis immer wieder dazu, dass Vermieter bestehende Rechte nicht wahrnehmen oder Mieter von unzutreffenden Annahmen ausgehen. Eine sorgfältige Prüfung des Anwendungsbereichs sollte daher immer am Beginn jeder rechtlichen Beurteilung stehen.

Veräußert ein Unternehmer sein Unternehmen und wird dieses im bisherigen Geschäftslokal fortgeführt, tritt der Erwerber grundsätzlich automatisch in das bestehende Mietverhältnis ein. Der Mietvertrag endet also nicht mit dem Unternehmensverkauf.

Für den Vermieter bedeutet das zunächst:

• Der neue Unternehmer übernimmt sämtliche Rechte und Pflichten aus dem bestehenden Mietvertrag.
• Ein neuer Mietvertrag muss grundsätzlich nicht abgeschlossen werden.

Gleichzeitig eröffnet das Gesetz dem Vermieter aber eine wichtige Möglichkeit.

Ist der bisher vereinbarte Hauptmietzins niedriger als der angemessene Hauptmietzins, kann der Vermieter nach § 12a Abs. 2 MRG eine Anhebung verlangen. Voraussetzung ist, dass

• ein Unternehmen veräußert wurde,
• dieses im bisherigen Geschäftslokal weitergeführt wird und
• der Vermieter die gesetzliche Frist einhält

Die Anhebung erfolgt nicht automatisch. Der Vermieter muss sie ausdrücklich geltend machen.

Ein häufiger Fehler in der Praxis betrifft die Frist: Sowohl der bisherige als auch der neue Hauptmieter sind verpflichtet, die Unternehmensveräußerung dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen. Ab dieser Anzeige beginnt eine Sechs-Monats-Frist, innerhalb derer der Vermieter die Anhebung des Hauptmietzinses verlangen muss.

Wird diese Frist versäumt, kann das Anhebungsrecht verloren gehen. Gerade deshalb empfiehlt es sich für Vermieter, Unternehmensverkäufe oder gesellschaftsrechtliche Veränderungen ihrer Mieter genau im Blick zu behalten.

Die Anzeigepflicht nach § 12a Abs. 3 MRG wird häufig unterschätzt. Dabei kann ihre Verletzung für Geschäftsführer erhebliche persönliche Folgen haben.

Bei juristischen Personen – insbesondere GmbHs – sind die vertretungsbefugten Organe verpflichtet, einen sogenannten Machtwechsel dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen. Diese Verpflichtung trifft nicht nur die Gesellschaft, sondern auch die Geschäftsführer persönlich. Der Oberste Gerichtshof qualifiziert die Anzeigepflicht als Schutzgesetz zugunsten des Vermieters. Wird sie schuldhaft verletzt, können Geschäftsführer persönlich für den dadurch entstandenen Schaden haften.

Besonders praxisrelevant ist dabei: Die Anzeigepflicht betrifft regelmäßig sowohl den bisherigen als auch den neuen Geschäftsführer, sofern sie im jeweiligen Zeitraum vertretungsbefugt waren und die gesetzliche Verpflichtung verletzt haben.

Gerade bei Unternehmensverkäufen wird diese Verpflichtung häufig übersehen, weil sich die Beteiligten auf die gesellschaftsrechtliche Transaktion konzentrieren und die mietrechtlichen Folgen außer Acht lassen. Die Verletzung der Anzeigepflicht ist kein bloßer Formalfehler, sondern kann im Einzelfall zu einer persönlichen Haftung mit dem Privatvermögen führen.

Dass dieses Haftungsrisiko keineswegs nur theoretischer Natur ist, zeigt die Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs. Dieser bejahte in einer viel beachteten Entscheidung eine persönliche Haftung von Geschäftsführern wegen Verletzung der Anzeigepflicht nach § 12a Abs. 3 MRG.

Die Anhebung erfolgt nicht auf einen beliebigen Betrag. Vielmehr darf der Vermieter den Hauptmietzins höchstens auf den angemessenen Hauptmietzins nach § 16 Abs. 1 MRG anheben. Dabei sind insbesondere zu berücksichtigen:

• Lage des Geschäftslokals,
• Größe,
• Ausstattung,
• Erhaltungszustand,
• Art und Beschaffenheit des Mietobjekts sowie
• das allgemeine Mietzinsniveau vergleichbarer Geschäftslokale.

Der angemessene Hauptmietzins entspricht dabei nicht automatisch der aktuell verlangten Marktmiete. Maßgeblich sind vielmehr die gesetzlichen Kriterien des § 16 Abs. 1 MRG sowie die Rechtsprechung zu vergleichbaren Geschäftslokalen.

In vielen Fällen wird zur Ermittlung des angemessenen Hauptmietzinses ein Sachverständigengutachten erforderlich sein.

Eine Besonderheit des § 12a MRG besteht darin, dass bei der Mietzinsanhebung unter Umständen die bisher im Mietgegenstand ausgeübte Geschäftstätigkeit zu berücksichtigen ist.

Ein traditionsreiches Handwerksunternehmen kann dadurch mietrechtlich anders zu beurteilen sein als ein hochfrequentierter Gastronomiebetrieb oder ein Einzelhandelsgeschäft. Ändert der neue Mieter später die Art der Geschäftstätigkeit, darf der Vermieter ab diesem Zeitpunkt den angemessenen Hauptmietzins ohne Berücksichtigung der bisherigen Nutzung verlangen.

§ 12a MRG beschränkt sich nicht auf klassische Unternehmensverkäufe. Auch bei juristischen Personen – etwa einer GmbH – kann ein Anhebungsrecht entstehen, wenn sich die rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten entscheidend ändern. Das kann beispielsweise durch die Veräußerung der Mehrheit der Geschäftsanteile erfolgen. Damit soll verhindert werden, dass das gesetzliche Anhebungsrecht allein durch gesellschaftsrechtliche Gestaltungen umgangen wird.

Aber nicht jede Anteilsübertragung (Share Deal) löst automatisch § 12a MRG aus: Entscheidend ist, ob tatsächlich eine Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten ("Machtwechsel") vorliegt. Gerade bei Umgründungen innerhalb eines Konzerns, treuhändigen Beteiligungen oder mehrstufigen Beteiligungsstrukturen ist eine sorgfältige Prüfung erforderlich. Die Rechtsprechung des OGH ist hierzu umfangreich und stark einzelfallbezogen.

Ein Geschäftslokal in einer Wiener Einkaufsstraße ist seit mehr als 25 Jahren an eine GmbH vermietet. Der vereinbarte Hauptmietzins liegt deutlich unter dem heutigen Mietniveau. Sämtliche Geschäftsanteile der GmbH werden an einen Investor verkauft, der den Betrieb unverändert fortführt. Liegt dadurch ein Machtwechsel im Sinn des § 12a MRG vor und werden die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt, kann dem Vermieter ein Anspruch auf Anhebung des Hauptmietzinses zustehen. Ob dies tatsächlich der Fall ist, hängt jedoch stets von den konkreten Umständen des Einzelfalls ab.

Ob eine Mietzinsanhebung zulässig ist, hängt stets von den Umständen des Einzelfalls ab.

Insbesondere folgende Fragen sollten frühzeitig geprüft werden:

• Unterliegt das Mietverhältnis tatsächlich dem Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG)?
• Liegt tatsächlich eine Unternehmensveräußerung im Sinne des § 12a MRG vor?
• Wurde der Vermieter ordnungsgemäß informiert?
• Läuft die Sechs-Monats-Frist bereits?
• Wurde die Mietzinsanhebung vom Vermieter rechtzeitig und in der gesetzlich vorgesehenen Form geltend gemacht?
• Wie hoch ist der angemessene Hauptmietzins?
• Ist ein Sachverständigengutachten zur Mietzinsbestimmung erforderlich?
• Liegt möglicherweise lediglich eine gesellschaftsrechtliche Umstrukturierung oder bereits eine entscheidende Änderung der Einflussmöglichkeiten vor?

Eine rechtzeitige Prüfung kann erhebliche wirtschaftliche Auswirkungen haben.

§ 12a MRG eröffnet Vermietern von Geschäftsräumlichkeiten die Möglichkeit, einen historisch niedrigen Hauptmietzins an die aktuellen wirtschaftlichen Verhältnisse anzupassen. Das Anhebungsrecht entsteht jedoch nicht automatisch und ist an strenge gesetzliche Voraussetzungen sowie kurze Fristen gebunden.

Gerade bei Unternehmensverkäufen oder Änderungen der Gesellschafterstruktur empfiehlt es sich daher, die mietrechtlichen Folgen frühzeitig prüfen zu lassen.

Ob die Voraussetzungen für eine Mietzinsanhebung nach § 12a MRG vorliegen, lässt sich regelmäßig nur anhand der konkreten Vertragsgestaltung und der tatsächlichen wirtschaftlichen Verhältnisse beurteilen. Eine frühzeitige Prüfung hilft dabei, Fristen einzuhalten und wirtschaftliche Chancen nicht ungenutzt verstreichen zu lassen.

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