Wie kann ein Immobiliensachverständiger bei der Nachlassplanung oder bei Schenkungen unterstützen?

Immobilien gehören häufig zu den wertvollsten Vermögensbestandteilen einer Familie. Soll dieses Vermögen bereits zu Lebzeiten übertragen oder später im Rahmen des Nachlasses auf mehrere Personen verteilt werden, stellt sich eine zentrale Frage: Wie lässt sich das Immobilienvermögen möglichst fair und nachvollziehbar aufteilen?

Gerade wenn mehrere Kinder oder andere Familienmitglieder berücksichtigt werden sollen, können unterschiedliche Interessen entstehen. Ein Kind möchte vielleicht das Elternhaus übernehmen, während ein anderes lieber eine vermietete Wohnung oder einen entsprechenden finanziellen Ausgleich erhält.

Eine frühzeitige Auseinandersetzung mit dem Immobilienvermögen kann helfen, solche Fragen bereits zu Lebzeiten zu klären. Ein Immobiliensachverständiger kann dabei insbesondere den objektiven Wert der Immobilien ermitteln und damit eine gemeinsame wirtschaftliche Grundlage für die weitere Nachlassplanung oder die Gestaltung von Schenkungen schaffen.

Bei der Nachlassplanung wird häufig zunächst überlegt, welche Immobilien vorhanden sind und wie diese später unter den vorgesehenen Erben verteilt werden können. Bei einer Schenkung zu Lebzeiten stellt sich dagegen die Frage, welche Vermögenswerte bereits jetzt an welche Personen übertragen werden sollen.

Dabei wird nicht immer ausreichend berücksichtigt, dass Immobilien sehr unterschiedliche Werte haben können. Eine Eigentumswohnung in guter Lage kann beispielsweise einen völlig anderen Wert haben als ein älteres Einfamilienhaus am Stadtrand. Auch zwei Wohnungen in derselben Liegenschaft müssen nicht gleich viel wert sein.

Eine frühzeitige Immobilienbewertung kann deshalb zeigen, welchen wirtschaftlichen Wert das vorhandene Immobilienvermögen tatsächlich hat.

Das schafft eine Grundlage für weitere Überlegungen:

• Welche Immobilie soll welchem Erben oder Beschenkten zukommen?
• Wie lassen sich unterschiedliche Immobilienwerte ausgleichen?
• Soll ein Erbe eine Immobilie und ein anderer dafür andere Vermögenswerte erhalten?
• Ist eine Übertragung zu Lebzeiten sinnvoll?
• Soll eine Immobilie gemeinsam gehalten oder aufgeteilt werden?
• Welche Ausgleichszahlungen wären erforderlich?

Der Immobiliensachverständige entscheidet dabei nicht über die rechtliche oder steuerliche Gestaltung. Seine Aufgabe besteht darin, eine objektive wirtschaftliche Grundlage für diese Entscheidungen zu schaffen.

Besonders schwierig kann die Nachlassplanung werden, wenn mehrere Personen zu gleichen Teilen berücksichtigt werden sollen, aber unterschiedliche Immobilien vorhanden sind.

Ein einfaches Beispiel:

Ein Ehepaar besitzt ein Einfamilienhaus im Wert von 900.000 Euro und eine Eigentumswohnung im Wert von 450.000 Euro. Drei Kinder sollen später möglichst gleichwertig am Vermögen beteiligt werden. Eine einfache Zuordnung „ein Haus für ein Kind, eine Wohnung für ein anderes“ würde hier offensichtlich nicht zu gleichen wirtschaftlichen Anteilen führen. Die Immobilienbewertung kann zeigen, welche Werte tatsächlich verteilt werden müssen. Darauf aufbauend können unterschiedliche Modelle entwickelt werden, beispielsweise eine Kombination aus Immobilien, Geldvermögen und Ausgleichszahlungen.

Bei der Aufteilung von Immobilienvermögen auf mehrere Personen wird häufig von einer „gerechten Aufteilung“ gesprochen. Eine gerechte Aufteilung bedeutet aber nicht zwingend, dass jede Person dieselbe Immobilie oder denselben Anteil an jeder Immobilie erhält.

Vielmehr kann entscheidend sein, dass die wirtschaftlichen Werte der zugewiesenen Vermögensgegenstände den gewünschten Beteiligungsverhältnissen entsprechen.

So kann beispielsweise ein Erbe eine wertvollere Immobilie übernehmen, während ein anderer mehrere kleinere Immobilien oder zusätzliche Geldwerte erhält.

Eine objektive Bewertung hilft dabei, solche unterschiedlichen Aufteilungen nachvollziehbar zu gestalten.

Auch bei einer Schenkung zu Lebzeiten kann eine unabhängige Immobilienbewertung sinnvoll sein. Dies gilt insbesondere dann, wenn eine Immobilie nicht einfach zu gleichen Teilen an mehrere Personen übertragen werden soll, sondern unterschiedliche Vermögenswerte auf mehrere Beschenkte verteilt werden.

Beispielsweise kann ein Elternteil eine Eigentumswohnung einem Kind schenken und einem anderen Kind einen Geldbetrag oder eine andere Immobilie übertragen.

Damit stellt sich die Frage, ob die jeweiligen Vermögenswerte tatsächlich vergleichbar sind.

Ein Sachverständigengutachten kann den Wert der Immobilien objektiv feststellen und damit eine Grundlage für die gewünschte Verteilung schaffen.

Nicht immer lässt sich eine Immobilie exakt entsprechend den gewünschten Erb- oder Beteiligungsquoten aufteilen. Dann können Ausgleichszahlungen erforderlich sein.

Beispielsweise erhalten zwei Kinder jeweils eine Immobilie. Die erste Immobilie hat einen Wert von 500.000 Euro, die zweite einen Wert von 350.000 Euro. Soll die wirtschaftliche Beteiligung beider Kinder gleich sein, müsste die Wertdifferenz von 150.000 Euro bei der weiteren Gestaltung berücksichtigt werden. Eine objektive Bewertung kann damit helfen, die Höhe eines solchen Ausgleichs nachvollziehbar zu bestimmen.

Gerade bei Familienvermögen ist das wichtig: Je transparenter die zugrunde gelegten Werte sind, desto leichter können unterschiedliche Varianten miteinander verglichen und besprochen werden.

Bei größeren Immobilienvermögen kann es sinnvoll sein, nicht nur einzelne Immobilien isoliert zu bewerten, sondern das gesamte Immobilienportfolio zu betrachten.

Beispielsweise kann ein Nachlass aus

• einem selbst genutzten Einfamilienhaus,
• mehreren Eigentumswohnungen,
• einem Zinshaus,
• einem unbebauten Grundstück und
• landwirtschaftlichen Flächen

bestehen.

Die Immobilien können dabei völlig unterschiedliche Eigenschaften und Werte aufweisen. Eine Gesamtbetrachtung kann helfen, die verschiedenen Vermögenswerte sinnvoll auf die vorgesehenen Personen zu verteilen.

Dabei kann beispielsweise geprüft werden, ob einzelne Personen bestimmte Immobilien erhalten und die Wertunterschiede durch andere Vermögenswerte oder Ausgleichszahlungen ausgeglichen werden können.

Wenn eine Immobilie an mehrere Personen übertragen werden soll, stellt sich nicht nur die Frage nach dem Wert, sondern auch nach der späteren Eigentümerstruktur. Mehrere Personen können gemeinsam Eigentümer einer Immobilie sein. Allerdings kann eine solche gemeinsame Eigentümerschaft langfristig zu praktischen Problemen führen.

Fragen können beispielsweise entstehen bei:

• Verkauf der Immobilie,
• Vermietung,
• Sanierung und Instandhaltung,
• Finanzierung,
• Nutzung durch einen der Miteigentümer,
• Übertragung eines Anteils,
• späterer Weitergabe an die nächste Generation.

Bei einer Schenkung sollte daher nicht nur betrachtet werden, wer welchen Anteil erhält, sondern auch, wie die Immobilie künftig gehalten und verwaltet werden soll.

Die rechtliche Gestaltung dieser Fragen gehört in die Hände der entsprechenden Rechtsberater. Eine Immobilienbewertung kann jedoch die wirtschaftliche Grundlage dafür schaffen.

Eine häufige Ursache für Konflikte innerhalb von Familien sind unterschiedliche Vorstellungen über den Wert einer Immobilie. Wenn bereits zu Lebzeiten festgelegt wird, welche Immobilie welchen Wert hat und wie unterschiedliche Werte ausgeglichen werden sollen, können spätere Diskussionen möglicherweise reduziert werden.

Dabei geht es nicht darum, jede spätere Entwicklung vorherzusehen. Immobilienwerte können sich verändern und eine langfristige Planung kann daher nicht alle zukünftigen Entwicklungen berücksichtigen.

Eine fachlich nachvollziehbare Bewertung zum relevanten Zeitpunkt schafft jedoch eine gemeinsame Ausgangsbasis für die weiteren Überlegungen.

Auch bei einer gut geplanten Nachlassregelung oder Schenkung können unterschiedliche Interessen aufeinandertreffen. Ein Kind möchte vielleicht unbedingt das Elternhaus übernehmen. Ein anderes bevorzugt eine vermietete Eigentumswohnung. Ein drittes möchte lieber finanziell abgefunden werden.

In solchen Situationen kann ein unabhängiger Immobiliensachverständiger helfen, die Diskussion auf eine sachliche Ebene zu bringen. Statt ausschließlich über persönliche Vorstellungen zu diskutieren, kann zunächst geklärt werden, welchen objektiven Wert die jeweiligen Immobilien haben.

Gerade bei mehreren Beteiligten kann auch die zusätzliche Ausbildung des Sachverständigen zum zertifizierten Mediator hilfreich sein. Die dabei erworbenen Kenntnisse können unterstützen, unterschiedliche Interessen und Sichtweisen strukturiert zu erfassen und die Suche nach einer für die Beteiligten tragfähigen Lösung zu unterstützen.

Welches Bewertungsverfahren geeignet ist, hängt von der jeweiligen Immobilie ab. Bei der Bewertung können insbesondere das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren relevant sein.

Bei Eigentumswohnungen oder vergleichbaren Immobilien kann beispielsweise das Vergleichswertverfahren eine wichtige Rolle spielen. Bei vermieteten Zinshäusern steht hingegen regelmäßig die Ertragskraft der Immobilie stärker im Vordergrund.

Bei eigengenutzten Einfamilienhäusern kann wiederum das Sachwertverfahren von besonderer Bedeutung sein.

Entscheidend ist, dass die gewählte Bewertungsmethode zur Immobilie und zum konkreten Bewertungszweck passt.

Der Immobiliensachverständige kann insbesondere bei der Ermittlung und Dokumentation der Immobilienwerte unterstützen.

Dabei können beispielsweise folgende Fragen im Mittelpunkt stehen:

• Wie hoch ist der aktuelle Wert einer Immobilie?
• Wie unterscheiden sich die Werte mehrerer Immobilien?
• Welcher Wert ist für die geplante Aufteilung zugrunde zu legen?
• Wie hoch sind mögliche Wertunterschiede zwischen den einzelnen Vermögenswerten?
• Welche Ausgleichszahlungen wären aus wirtschaftlicher Sicht erforderlich?
• Wie können unterschiedliche Immobilienwerte bei einer geplanten Verteilung berücksichtigt werden?

Bei größeren Immobilienvermögen kann es sinnvoll sein, die Bewertung mehrerer Objekte auf einer einheitlichen Grundlage vorzunehmen. So entsteht eine nachvollziehbare Übersicht über das Immobilienvermögen und dessen Verteilungsmöglichkeiten.

Immobilienwerte werden nur grob geschätzt

Gerade bei wertvollen Immobilien können bereits relativ geringe Bewertungsfehler erhebliche Auswirkungen auf die spätere Aufteilung haben.

Unterschiedliche Bewertungsmaßstäbe

Wenn verschiedene Immobilien nach unterschiedlichen Kriterien bewertet werden, können die daraus abgeleiteten Beteiligungen schwer vergleichbar sein.

Der Bewertungsstichtag wird nicht berücksichtigt

Immobilienwerte können sich im Laufe der Zeit erheblich verändern. Bei einer Nachlassplanung oder Schenkung sollte daher berücksichtigt werden, zu welchem Zeitpunkt der Immobilienwert ermittelt wird. Werden Bewertungen aus unterschiedlichen Zeitpunkten miteinander verglichen, können daraus erhebliche Unterschiede entstehen, die nicht auf unterschiedliche Bewertungsmethoden, sondern auf die Entwicklung des Immobilienmarktes zurückzuführen sind.

Persönliche Einschätzungen werden mit dem Marktwert verwechselt

Die emotionale Bedeutung einer Immobilie kann erheblich sein. Sie ist jedoch nicht automatisch mit ihrem objektiven wirtschaftlichen Wert gleichzusetzen.

Künftige gemeinsame Eigentümerschaft wird nicht bedacht

Eine Schenkung oder Vererbung an mehrere Personen kann langfristig zu einer gemeinsamen Eigentümerschaft führen. Die damit verbundenen praktischen Fragen sollten möglichst früh berücksichtigt werden.

Die Bewertung erfolgt erst nach Entstehung eines Konflikts

Eine objektive Bewertung kann besonders hilfreich sein, wenn sie bereits als Grundlage für die Planung dient und nicht erst dann eingeholt wird, wenn sich die Beteiligten über den Wert einer Immobilie bereits uneinig sind.

Eine unabhängige Immobilienbewertung kann insbesondere sinnvoll sein, wenn

• mehrere Immobilien Teil des künftigen Nachlasses sind,
• Immobilien zu Lebzeiten an mehrere Kinder oder andere Personen übertragen werden sollen,
• unterschiedliche Immobilienwerte gerecht berücksichtigt werden sollen,
• ein Erbe eine Immobilie übernehmen und andere Personen dafür abgefunden werden sollen,
• unterschiedliche Vermögenswerte durch Ausgleichszahlungen zwischen mehreren Personen ausgeglichen werden sollen,
• ein größeres Immobilienportfolio auf mehrere Personen verteilt werden soll,
• die Beteiligten unterschiedliche Vorstellungen über den Wert der Immobilien haben oder
• eine objektive wirtschaftliche Grundlage für die Nachlassplanung oder eine geplante Schenkung geschaffen werden soll.

Gerade bei einer frühzeitigen Planung kann die Bewertung dazu beitragen, verschiedene Gestaltungsvarianten miteinander zu vergleichen, bevor konkrete rechtliche Vereinbarungen getroffen werden.

Immobilien lassen sich nicht immer einfach nach gleichen Anteilen auf mehrere Personen verteilen. Unterschiedliche Immobilienwerte, persönliche Interessen und die spätere Eigentümerstruktur können sowohl bei der Nachlassplanung als auch bei Schenkungen zu Lebzeiten eine wichtige Rolle spielen.

Eine unabhängige Immobilienbewertung kann eine objektive wirtschaftliche Grundlage schaffen, auf deren Basis verschiedene Möglichkeiten der Vermögensübertragung oder späteren Nachlassaufteilung miteinander verglichen werden können.

Der Immobiliensachverständige entscheidet dabei nicht, wer welche Immobilie erhalten soll. Er schafft vielmehr die fachliche Grundlage, um die wirtschaftlichen Werte transparent zu machen und Unterschiede zwischen den Vermögenswerten nachvollziehbar zu berücksichtigen.

Gerade bei mehreren Beteiligten kann eine zusätzliche Ausbildung des Immobiliensachverständigen zum zertifizierten Mediator hilfreich sein, wenn unterschiedliche Vorstellungen und Interessen aufeinandertreffen. Die dabei erworbenen Kenntnisse können dazu beitragen, unterschiedliche Sichtweisen strukturiert zu erfassen und die Kommunikation zwischen den Beteiligten zu unterstützen. Die Sachverständigentätigkeit und eine Mediation bleiben dabei voneinander zu unterscheiden. Die Aufgabe des Immobiliensachverständigen besteht in diesem Zusammenhang weiterhin in der unabhängigen und fachlich nachvollziehbaren Bewertung der Immobilie.

Alexander Krößwang-Ridler ist Gerichtssachverständiger für Immobilien und zertifizierter Mediator.

Sie möchten Immobilienvermögen im Rahmen einer Nachlassplanung oder geplanten Schenkung objektiv bewerten lassen und verschiedene Möglichkeiten der Verteilung prüfen? Gerne kann in einem unverbindlichen Erstgespräch geklärt werden, welche Form der Immobilienbewertung für die konkrete Situation sinnvoll ist.

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