Vorsicht bei Kfz-Abstellplätzen nach dem WEG 1948: Wohnungseigentumsbegründung kann unwirksam sein

Ein Tiefgaragenplatz oder Stellplatz gehört für viele Wohnungseigentümer selbstverständlich zur Eigentumswohnung dazu. Doch gerade bei älteren Liegenschaften in Wien kann dieser vermeintliche Selbstläufer erhebliche rechtliche und wirtschaftliche Risiken bergen.

Der Grund: Bei Liegenschaften, deren Wohnungseigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz 1948 (WEG 1948) begründet wurde, war selbständiges Wohnungseigentum an Garagen und Kfz-Abstellplätzen grundsätzlich nicht zulässig. Dennoch wurden in der Praxis tausende Garagen und Kfz-Abstellplätze als selbständige Wohnungseigentumsobjekte im Grundbuch eingetragen.

Für Eigentümer, Käufer und Sachverständige ist dieses Thema von erheblicher Bedeutung.

Das WEG 1948 erlaubte die Begründung von Wohnungseigentum grundsätzlich nur an Wohnungen und Geschäftsräumen.

Garagen und Kfz-Stellplätze waren hingegen grundsätzlich keine selbständigen Wohnungseigentumsobjekte, sondern konnten lediglich als Zubehör zu einer Wohnung oder einem Geschäftsraum zugeordnet werden. Stellplätze galten dabei als "andere Teile der Liegenschaft" und kamen ebenfalls nur als Zubehör in Betracht.

Erst mit dem WEG 1975 wurde die Möglichkeit geschaffen, unter bestimmten Voraussetzungen selbständiges Wohnungseigentum an Garagen und später auch an Stellplätzen zu begründen. Das bis heute geltende WEG 2002 weitete diese Möglichkeiten nochmals deutlich aus.

Eine übersichtliche Gegenüberstellung der Rechtsentwicklung hat Markus Urbanz in einer Tabelle zusammengefasst: Link

Im Rahmen umfangreicher Untersuchungen (kostenpflichtiger Fachartikel) wurde festgestellt, dass die damalige Verwaltungspraxis häufig von der gesetzlichen Rechtslage abwich.

Behörden, Gerichte und Vertragsverfasser behandelten Garagen und Stellplätze vielfach dennoch als eigenständige Wohnungseigentumsobjekte. Die darauf aufbauenden Wohnungseigentumsverträge und Grundbuchseintragungen übernahmen diese fehlerhafte Qualifikation.

Nach den im oben verlinkten Fachbeitrag von Markus Urbanz ausgewerteten historischen Unterlagen wurden in rund 85 % der untersuchten Fälle Garagen oder sogar Stellplätze entgegen der gesetzlichen Regelung als selbständiges Wohnungseigentum ausgewiesen.

Die möglichen Konsequenzen sind erheblich. Je nach Einzelfall kann die Wohnungseigentumsbegründung an der gesamten Liegenschaft zur Gänze nichtig oder zumindest anfechtbarsein. Dadurch entstehen zahlreiche Folgeprobleme.

Dazu zählen insbesondere:

• Unsicherheiten über die Eigentumsverhältnisse
• Probleme bei Verkauf oder Finanzierung
• notwendige Neufestsetzung der Nutzwerte bzw. Jahresmietwerte
• mögliche Schadenersatzansprüche
• Konflikte innerhalb der Eigentümergemeinschaft
• im Extremfall sogar Teilungsklagen

Für bestimmte rechtswidrige Wohnungseigentumsbegründungen hat der Gesetzgeber eine gesetzliche Sanierung geschaffen. § 56 Abs. 2 WEG 2002 heilt fehlerhafte Wohnungseigentumsbegründungen an Kfz-Abstellplätzen, die nach dem WEG 1975 erfolgt sind. Für Wohnungseigentum, das hingegen ursprünglich nach dem WEG 1948 begründet wurde, gilt diese Übergangsbestimmung jedoch ausdrücklich nicht. Die Frage, ob Garagen oder Kfz-Abstellplätze überhaupt wohnungseigentumstauglich sind, ist in diesen Fällen weiterhin nach den Bestimmungen des WEG 1948 zu beurteilen. Eine analoge Anwendung der Sanierungsvorschrift scheidet nach überwiegender Ansicht aus, weil Garagen und Stellplätze nach dem WEG 1948 lediglich als Zubehör-, nicht aber als selbständige Wohnungseigentumsobjekte begründet werden konnten. Eine gesetzliche Heilung vergleichbar mit § 56 Abs. 2 WEG 2002 besteht daher für diese Altfälle derzeit nicht.

Vor dem Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Kfz-Abstellplatzes empfiehlt sich bei älteren Liegenschaften insbesondere folgende Prüfung:

• Wann wurde das Wohnungseigentum ursprünglich begründet?
• Beruht die Wohnungseigentumsbegründung und Parifizierung noch auf dem WEG 1948?
• Ist der Stellplatz tatsächlich selbständiges Wohnungseigentum oder lediglich Zubehör?
• Stimmen Wohnungseigentumsvertrag, Parifizierung und Grundbuch miteinander überein?

Gerade in Wien befinden sich zahlreiche Wohnanlagen, deren Wohnungseigentum noch unter Geltung des WEG 1948 begründet wurde.

Die im erwähnten Fachbeitrag untersuchten historischen Unterlagen lassen vermuten, dass allein in Wien mehrere hundert fehlerhafte Wohnungseigentumsbegründungen an Garagen oder Stellplätzen bestehen könnten; österreichweit könnten mehrere tausend Eigentümer betroffen sein.

Nicht jeder im Grundbuch eingetragene Kfz-Stellplatz ist automatisch rechtlich einwandfreies Wohnungseigentum.

Gerade bei älteren Wohnungseigentumsanlagen, deren Begründung noch auf dem WEG 1948 basiert, lohnt sich eine sorgfältige rechtliche und technische Prüfung. Für Käufer, Eigentümer, Banken und Gerichte kann die korrekte Einordnung eines Stellplatzes erhebliche wirtschaftliche Auswirkungen haben.

Als allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Immobiliensachverständiger in Wien prüfe ich bei Verkehrswertermittlungen selbstverständlich auch, ob historische Wohnungseigentumsbegründungen wertrelevante Risiken aufweisen.

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