Mietzinsbeschränkungen durch das WGG: Der Super-GAU für private Vermieter?

Wohnungen, die von gemeinnützigen Bauvereinigungen errichtet wurden, sind am österreichischen Immobilienmarkt weit verbreitet. Für viele private Investoren wirken sie auf den ersten Blick attraktiv: guter Zustand, solide Bausubstanz, interessante Kaufpreise und Wertsteigerungspotential.

Was dabei häufig unterschätzt wird: Diese Objekte unterliegen eigenen gesetzlichen Regeln – insbesondere dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG). Und dieses Gesetz hat erhebliche Auswirkungen auf die zulässige Miete.

Dies gilt zusätzlich zu den Bestimmungen der Wohnbaufördergesetze!

Im Gegensatz zu klassischen Anlagewohnungen gelten bei Wohnungen, die von gemeinnützigen Bauträgern errichtet wurden, oft weder die klassischen MRG-Mietzinsarten (Richtwertmietzins, angemessener Mietzins) noch der freie Mietzins, sondern ein anderes Prinzip: Die Miete orientiert sich auf Förderdauer an den tatsächlichen Grund- und Baukosten.

Das bedeutet konkret:

• Kein freier Mietzins, Richtwertmietzins oder angemessener Mietzins, sondern Deckungsmietzins
• Der Mietzins muss von der gemeinnützigen Bauvereinigung individuell für jedes Gebäude ermittelt werden
• Komplizierte, strenge Begrenzung

Zusätzlich zur Deckungsmiete kann ein Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag vorgeschrieben werden, der jedoch auch für diese Zwecke zu verwenden ist.

Das Auslaufen der Förderung gilt meist nicht als Übergang zu einem freien Mietzins, sondern bringt noch niedrigere Mieteinnahmen als den Deckungsmietzins mit sich: Die sogenannte Grundmiete gilt als besonders niedriges, starres Mietzinsregime.

Zusätzlich zur Grundmiete kann ein Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag vorgeschrieben werden, der jedoch auch für diese Zwecke zu verwenden ist.

Alle Wohnungen, die unter das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) fallen, bleiben grundsätzlich auch nach einem Eigentümerwechsel WGG-Wohnungen. Das bedeutet, dass die besonderen Regelungen, wie etwa Mietzinsobergrenzen, dauerhaft bestehen bleiben und nicht durch einen Verkauf aufgehoben werden können.

Eine Ausnahme besteht, wenn der bisherige Mieter die Wohnung kauft. In diesem Fall entfällt die WGG-Bindung, und die Wohnung unterliegt nach einer Übergangsfrist von 15 Jahren nach dem Eigentumserwerb nicht mehr den besonderen Vorschriften des WGG. Dadurch erhält der ehemalige Mieter das volle Eigentumsrecht, inklusive der Möglichkeit, die Wohnung frei zu vermieten, wobei auch dessen Rechtsnachfolger frei vermieten darf.

Viele Wohnungen aus dem gemeinnützigen Bereich gelangen früher oder später in den freien Markt – etwa durch:

• nachträgliche Begründung von Wohnungseigentum
• Verkauf durch ursprüngliche Nutzer
• Wegfall der Gemeinnützigkeit des Bauträgers (zB BUWOG)

Dabei entsteht häufig ein Missverständnis: „Jetzt gehört die Wohnung mir – also kann ich sie frei vermieten.“

Diese Annahme ist in vielen Fällen unzutreffend. Denn: Die Bindungen aus dem WGG können weiterhin bestehen bleiben – auch bei Eigentumswohnungen im Privatbesitz.

Viele Käufer gehen davon aus, dass mit dem Erwerb von Wohnungseigentum automatisch alle Bindungen entfallen. Das ist jedoch zu kurz gedacht.

Entscheidend ist:

• unter welchen Bedingungen die Wohnung errichtet wurde
• ob und welche WGG-Bindungen noch bestehen
• welche konkreten Regelungen im Einzelfall gelten
• welcher Mietzins heute zulässig ist

Ohne diese Prüfung lässt sich die wirtschaftliche Tragfähigkeit nicht verlässlich beurteilen.

Wohnungen aus dem gemeinnützigen Bereich können durchaus interessante Investments sein – allerdings unter anderen Voraussetzungen als klassische Anlageobjekte.

Für Käufer gilt:

• Der Mietzins ist meist gesetzlich begrenzt
• Die rechtlichen Rahmenbedingungen sind komplexer

Eine sorgfältige Prüfung vor dem Kauf ist daher unerlässlich.

Wer die Besonderheiten des WGG versteht, kann fundierte Entscheidungen treffen. Wer sie ignoriert, riskiert erhebliche Abweichungen zwischen erwarteter und tatsächlicher Rendite.

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